بازار مسکن؛ قیمت‌ها در مسیر تغییر و چشم‌انداز تازه برای معاملات

سوگند کفاش پاریزی – خبرنگار رصدبورس| بازار مسکن در سه ماهه نخست سال 1402 تحت تأثیر تحولات بازارهای مختلف دارایی، به‌ویژه ارز، طلا و خودرو قرار داشت. در این دوره، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران روند افزایشی را تجربه کرد، اما همزمان حجم معاملات با کاهش قابل توجه همراه شد.
بر اساس گزارش بانک مرکزی، در مجموع بهار 1402، افزایش متوسط قیمت مسکن و کاهش تعداد معاملات از ویژگی‌های اصلی بازار تهران بود. این شرایط نشان می‌داد که افزایش قیمت‌ها الزاماً به افزایش متناسب تقاضای مصرفی منجر نشده و توان خرید بخشی از متقاضیان محدودتر شده است.

تابستان؛ تغییر مسیر قیمت‌ها

از تیرماه، روند بازار مسکن تهران تغییر کرد. بانک مرکزی در گزارش تحولات بازار اعلام کرد که با برقراری ثبات در بازار ارز و اقدامات انجام‌شده در زمینه افزایش عرضه مسکن، از فشارهای تورمی بازار مسکن کاسته شد و آرامش نسبی بیشتری در معاملات شکل گرفت.
در سه ماه تابستان، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در تهران به ترتیب رشد ماهانه منفی 2.2 درصد، منفی یک درصد و منفی 0.6 درصد را ثبت کرد. این روند نشان‌دهنده کاهش قیمت‌های معاملاتی در هر سه ماه تابستان نسبت به ماه قبل بود.
این تغییر مسیر البته به معنای کاهش عمومی قیمت مسکن در تمام مناطق و همه انواع واحدهای مسکونی نبود، بلکه بیشتر نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد قیمت و در برخی ماه‌ها کاهش متوسط قیمت معاملات بود.

پاییز؛ بازار در انتظار شرایط جدید

در پاییز، بازار مسکن همچنان تحت تأثیر شرایط اقتصاد کلان قرار داشت. در مهرماه، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در تهران به حدود 76 میلیون تومان رسید که نسبت به شهریورماه یک درصد افزایش داشت.
همزمان، تعداد معاملات در مهرماه نسبت به شهریور 20 درصد افزایش یافت. این تغییر می‌توانست نشانه‌ای از بازگشت بخشی از تقاضا به بازار پس از ماه‌های کم‌رونق تابستان باشد.
با این حال، سطح معاملات همچنان با شرایطی فاصله داشت که بتوان از رونق گسترده بازار سخن گفت. در آبان نیز تعداد معاملات حدود 3.6 هزار واحد گزارش شد که نسبت به مهرماه 14.7 درصد افزایش داشت، اما در مقایسه با آبان سال قبل کاهش قابل توجهی را نشان می‌داد.

آذر؛ ادامه روند کاهشی قیمت

در آذرماه، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در تهران به حدود 74 میلیون و 90 هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل 2.2 درصد کاهش داشت.
گزارش‌های آن زمان این کاهش را در ادامه روند نزولی قیمت‌های معاملاتی از تیرماه ارزیابی کردند و ثبات بازار ارز و سایر دارایی‌ها را از عوامل مؤثر بر آرام‌تر شدن بازار دانستند.
در چنین شرایطی، بخشی از خریداران و فروشندگان برای تصمیم‌گیری درباره انجام معامله، منتظر روشن‌تر شدن روند قیمت‌ها و شرایط اقتصادی بودند.

اسفند؛ افزایش قیمت در پایان سال

در آخرین ماه سال، بازار مسکن بار دیگر با افزایش متوسط قیمت مواجه شد. بر اساس گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در شهر تهران در اسفند 1402 به 81 میلیون و 440 هزار تومان رسید.
این رقم نسبت به بهمن‌ماه 3.8 درصد و نسبت به اسفند سال 1401 حدود 24.8 درصد افزایش داشت.
در همین ماه، حدود 6 هزار و 200 واحد مسکونی در تهران معامله شد که نسبت به بهمن تقریباً بدون تغییر و نسبت به اسفند سال قبل 6.4 درصد کمتر بود. بنابراین، افزایش قیمت در پایان سال با رشد متناسب تعداد معاملات همراه نشد.

واحدهای کوچک همچنان در مرکز توجه

ترکیب معاملات مسکن در اسفند 1402 نیز نکات قابل توجهی داشت. واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 51.9 درصد کل معاملات را به خود اختصاص دادند.
همچنین 50 درصد معاملات مربوط به واحدهایی با ارزش کمتر از 6 میلیارد تومان بود. این آمار نشان می‌دهد واحدهای کوچک‌تر و با قیمت کل پایین‌تر همچنان بخش قابل توجهی از تقاضای معاملاتی را به خود اختصاص داده بودند.

اجاره‌بها؛ بخش مهم بازار مسکن

در کنار بازار خرید و فروش، اجاره‌بها نیز در سال 1402 یکی از محورهای مهم بازار مسکن بود.
بر اساس گزارش بانک مرکزی، شاخص کرایه مسکن اجاری در اسفند 1402 نسبت به بهمن در تهران و کل مناطق شهری هر دو 2 درصد افزایش یافت. رشد نقطه‌به‌نقطه این شاخص نیز در تهران 44.5 درصد و در کل مناطق شهری 51.6 درصد اعلام شد.
این ارقام نشان می‌دهد که تحولات بازار اجاره همزمان با بازار خرید و فروش، نقش مهمی در تصمیم‌های اقتصادی خانوارها داشته است.

تفاوت قیمت میان مناطق تهران

بازار مسکن تهران در سال 1402 از نظر قیمت نیز تفاوت قابل توجهی میان مناطق مختلف داشت.
در اسفند، منطقه یک با متوسط قیمت حدود 150 میلیون و 680 هزار تومان برای هر مترمربع، بالاترین متوسط قیمت را در میان مناطق 22گانه تهران داشت. در مقابل، منطقه 18 با متوسط حدود 43 میلیون و 220 هزار تومان در هر مترمربع، پایین‌ترین رقم را ثبت کرد.
این اختلاف قیمت نشان می‌دهد موقعیت جغرافیایی، دسترسی‌های شهری، نوع ساختمان و ویژگی‌های هر منطقه همچنان از عوامل مهم تعیین‌کننده قیمت مسکن هستند.

چشم‌انداز معاملات در پایان سال

روند بازار مسکن در سال 1402 نشان داد که این بازار به شدت تحت تأثیر شرایط اقتصاد کلان و تغییرات بازارهای موازی قرار دارد. در نیمه نخست سال، رشد قیمت و کاهش معاملات همزمان رخ داد، در حالی که از تابستان با ثبات نسبی بازار ارز، فشارهای قیمتی در بازار مسکن تهران تا حدی کاهش یافت.
در پایان سال نیز افزایش متوسط قیمت در کنار سطح نسبتاً محدود معاملات، نشان داد که قدرت خرید متقاضیان و شرایط تأمین مالی همچنان از عوامل مهم در تعیین حجم معاملات هستند.
 

جمع‌بندی
بازار مسکن در سال 1402 مسیری متفاوت از ابتدای سال تا پایان سال طی کرد؛ بهار با رشد قیمت و کاهش معاملات همراه بود، تابستان نشانه‌هایی از آرام‌تر شدن بازار را نشان داد و در پاییز و زمستان، بازار در شرایطی محتاطانه به فعالیت خود ادامه داد.
در پایان سال، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن تهران به 81.4 میلیون تومان رسید، اما تعداد معاملات نسبت به سال قبل کاهش داشت.
در مجموع، ثبات بازار ارز، افزایش عرضه مسکن، قدرت خرید خانوار، هزینه ساخت و شرایط تأمین مالی از جمله عواملی بودند که می‌توانستند بر چشم‌انداز معاملات مسکن اثرگذار باشند. ادامه روند ثبات و افزایش پیش‌بینی‌پذیری بازار می‌توانست زمینه تصمیم‌گیری دقیق‌تر خریداران، فروشندگان و سرمایه‌گذاران را فراهم کند.